城市社区商业空间规划研究
吴世豹
广东鼎峰地产集团有限公司 广东 东莞 523071
1.城市社区商业空间的概念与分类
“社区”是源于拉丁语,意思是“共同的东西和亲密的伙伴关系”[1]。而社区商业的建设是围绕居民的日常生活开展的,主要有超市、健身房等基础设施服务,消费者的日常需求也尽可能在500米范围内满足。在付忠汉老师的文章中,社区商业被定义为“一种有别于城市区域中心商业、大型购物中心的业态,以一定区域的居民区为载体,以便民、利民为宗旨,满足居民综合消费目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业”[2]。由此可见,城市社区商业空间是指在城市中以提供日常生活需要的商品和服务为主要表现形式,满足居民消费需求为主要目标的具有社区商业属性的商业场所。
根据城市社区商业空间所属区域的居住人口规模和服务范围分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心。如表1
2.社区商业空间的社会功能及居民消费层次
邻里商业区主要是保障居民基本生活,为其提供必需品的服务,必备基础建设包括蔬菜店、水果店、理发店等,选择性基础建设包括影院、洗衣店等,居民的消费层次较低。居住区商业在满足日常生活的同时还要为其提供便利服务,必备基础建设包括美容美发店、超市、等,选择性基础建设包括药店、影院等,居民的消费层次中等。社区商业主要是满足居民综合化需求,提供多元化服务,必备基础设施包括综合市场、洗衣店等,选择性基础设施包括专卖店、宠物店所等,居民的消费水平较高。
总而言之,社区商业是以便民利民的消费为宗旨,从而不同程度满足居民生活、购物、休闲等的一种商业形态。
3.居民消费需求的特性
居民的消费需求呈现由低到高的增长趋势。一个社区商业首先满足低层次的居民消费需求,在满足低层次的需求后,新的供需矛盾就会出现。居民逐步追求高层次的消费,社区商业也就需要逐步发展。居民消费需求是社区商业空间发展的导向,在经济发达地区,随着需求的逐步增加,其社区商业空间也在逐渐发展。
4.城市社区商业空间的演变
商业街区是最传统的社区商业空间,它的演进和社会经济、生产方式的发展息息相关,在古代历史上,世界各国传统商业营销环境的形式基本相同,主要包括两种:一是露天或有盖的集市,二是排列着货摊或商店的街道。由于传统社区商业空间具有公共性、亲近自然以及带给顾客多元体验的特点,其在历史上历久常新。
随着近代工业化的进展以及汽车的普及,商业街道逐渐变成了车道,汽车成为商业街的主角。居民逛街的行为受到极大限制、缺乏驻足停留的时间和表演的空间、商业空间的品质下降。于是,建筑物开始向空中发展,出现了立体货仓,把原来分散在城市中的商业活动集中在一个建筑体内。交易又重新回到了围墙内,为了防止建筑体内只有消费者和商品的尴尬画面,建筑体也开始进行私有空间的改造。不仅仅是丰富内部的商品,还完成了建筑上的多方点缀,以及建筑体外围的装潢,使其“风情万种”,购物中心因此诞生。
购物中心的出现满足了居民从物品消费到体验式消费的需求,人民逐渐开始注重体验过程,注重购物过程的品质要求。需求也从买卖物品扩展到娱乐、休闲、文化交往等多方面,也就是社区商业的高层次消费。
1.影响社区商业空间规划的因素
（1）消费结构。随着社会经济的发展,人们的生活水平也在不断提高,对消费需求也提出了更高要求。不同经济水平的人所处的消费环境也有所不同,收入水平低的人群的消费需求体现在必备基础建设上,是为了满足日常需求;而收入水平较高的人群体现在选择性基础建设上,通常满足自身的休闲娱乐需求。
收入水平的不同也决定了居民居住环境的不同。经济水平高的人群会选择生态环境良好、人文气息浓重的富人区;经济水平不高的人群会选择交通便利、便于行动的生活区。针对不同消费结构,与之对应就出现了不同的社区商业类型。
（2）生活方式的变化。随着消费结构的转变,不同的生活方式也在演变。生活方式变化体现为购物不仅仅是一种购买物品的商业活动,而且购买过程已经增加到消费活动以外的非消费活动。非消费活动即正在购买过程中保留购买活动相关的消费者习惯,同时完成居民与其他公共活动之间的互动,消费体验感成为生活方式变化最主要的特征。随着居民生活方式的变化,要求城市社区商业衍生出更多个性化的空间布局以满足消费者的非消费活动需求。如一些社区商业逐步增加餐饮、影院和其他的家庭娱乐和休闲活动。
（3）社会结构。我国经济快速发展,但是仍需面对人口老龄化问题。人口老龄化不仅影响了社会发展活力,也对社区商业空间的布局有所影响。对于老人集聚区,其社区商业空间大体呈现慢节奏发展趋势,发展速度远远比不上快生活的社区。在老人聚集区的商业配置和普通社区商业配置存在一些不同,医疗基础建设在老人聚集区就变成了必备基础设施,甚至需要多个分布点。
2.社区商业空间类型
（1）开放空间和封闭空间。开放空间和封闭空间是相对的,开放的程度取决于有无侧接口、侧接口的封闭程度、开口的大小和激活的控制能力等。开放空间和封闭空间也有一些区别,比如两者之间的半开放和半封闭空间取决于房间的性质和周围环境的关系,以及视觉和心理需求。开放空间主要可以提供更多的室外观景,扩大消费者的视野,较少限制隐私。封闭空间注重保护隐私,提倡给消费者更多安全感。
（2）动态空间和静态空间。动态空间具有连续性和节奏性,会带领消费者的视线从一端转移到另一端,引导消费者进行多方面的消费购物。静态空间形式比较稳定,在密闭的空间内部,则消费者购物目的明确。
3.城市社区商业空间与居民消费需求的关系
城市社区商业空间与居民消费需求保持一致,符合整体发展趋势的基础上,有必要满足居民当下的需求。所以在早期施工阶段,应彻底检查环境,了解社区居民的基本情况;包括居民结构、经济水平、消费需求、行为习惯等。如距离市中心较远的社区,交通不便,商业布局单调,且老年人较多,外出活动空间数量应适当减少,应根据消费水平适当开发室内活动。满足居民需求的商业形式才能实现整个社区和居民生活的真正融合。商业规模由住宅区的规模和人口确定居民消费需求是社区商业空间布局的导向,若社区居民消费水平较低,其消费需求往往与生活必需品相关,所以该社区商业空间布局更多呈现公益便民性。
以惠州市惠城区鼎峰花漫里社区商业为例
1.社区商业空间概况
惠州市鼎峰花漫里社区商业,建筑面积5万多平米,雄踞惠城区江北CBD中轴之上。鼎峰花漫里作为社区商业规模较大,仅依靠自身住宅区居民是无法带动消费的,所以对周边环境的要求较高,需要外部大规模的消费支撑其稳定营业,需要良好的交通和人流量。
2.社区商业空间规划
社区商业空间的规划要参考三个因素:①1.5公里半径范围内的商业情况
（居民和周边环境的消费能力）;②地块制约因素（地块形状和交通线路）;③市场竞争预期（周边环境的未来竞争能力,往往具有不确定性且变化多端）。这些因素由于所处地理环境不同而各有差异,很难统一标准,并且容易受主观倾向的影响,因此社区商业的具体规划要根据实际情况做出个性化的设计。
3.社区商业空间研究结果
惠州市鼎峰花漫里社区商业依托鼎峰国汇山高档住宅区2万消费客群,1.5公里辐射超10余个高端成熟住宅区及多所中小学、行政机构,商圈范围内,其常住人口达到10万,并且有主要交通线路经过,未来发展趋势呈现良好状态。参考社区商业规划因素,鼎峰花漫里商业以家庭和儿童消费群体为主,且消费结构偏中高端,为满足周边居民消费需求,鼎峰花漫里社区商业定位以满足居民综合化生活需求为主要诉求,社区商业空间必备基础设施规划了影院、儿童乐园等主题商店及教育培训、水果店等,同时为了适应居民生活方式变化需求,选择性基础设施规划了特色餐饮、便民服务等配套业态,并实际招商落位,开业后取得了良好的商业效果。
1.城市社区商业空间规划的优化思路
社区的各种功能空间总是在变化,一些原始功能的一部分将被抛弃,并被转换成一些其他用途。在此过程中,由于缺乏统一的综合计划和产权等,产生了区域空间资源的不合理分配,商业空间被行政功能占据和浪费,商业空间的分配不当等扰乱了住宅区的安静空间。参考居民的意见,认为社区内出现过多的服装店和礼品店,甚至在售卖过程中外放播音,严重影响居民的日常生活。为了解决这个问题,需要进行地区级土地和各种功能设施的统一规划和部署,为了实现合理的资源分配,需要进行土地置换和计划,适当减少选择性基础建设,优化空间规划思路。
2.优化城市社区商业空间规划的模式
以妥善处理居民居住环境与周边商业设施的关系为前提,调查居民社区商业的使用频度,在方便居住者的场所调整高频率的商业类型,一般分布在社区的相邻空间,规模不大。使用频率相对正常的业态是布置在较高等级道路边上,满足居民生活多样化的功能要求;使用频率较低的业态一般集中在一定区域中,形成社区中心,产生集聚效应,在一定的范围中满足居民各种需求,提高生活效率[3]。基于商业形式的三个分类,结合传统的社区空间划分方法,将其实现,这是一种分类与分类共存的模式。这种方法避免了社区中的小、低层次的社区商业和高层次的社区商业之间的过渡问题。
3.改善社区商业空间规划的路径
在社区中,应加强社区商业的线性规划,街道两侧住宅区应与街边商业相互包容,在商业结构发展中,大力构建服务辐射范围内的社区商业中心。商业中心完善了社区功能,土地的集中使用逐渐提高了旧社区的土地价值,从而提高了社区的整体价值。在商业类型的选择中,线性布局主要由重要的零售业和几个重要的服务类别组成,在满足必备性基础建设的基础上,适当增加服务型产业。在旧城区的商业形式中,早市和夜市是商业的独特形式,他们是旧社区居民日常生活必需品的主要来源。他们的消费生活也是一种独特的生活方式,在改善社区商业空间路径的同时,也强化了旧社区的适应能力。它作为改善居民生活服务质量的一部分,是转换早晚市场的传统商业形式,也是居民生活消费方式进行转换的必要过程。
社区商业空间作为社区内居民生活场所的一部分,不仅可以增加居民之间的交流沟通,也加强了与经营者的沟通,丰富了居民的生活。虽然在规划社区商业空间的过程中存在一些矛盾,只要采取公平合理的解决手段,不仅提高经营者的责任感,也提升了居民的幸福指数。社区商业空间带动了居民区的经济水平,也为城市经济发展做贡献,所以要尽可能合理规划社区商业空间,增加其经济效益和社会效益。
猜你喜欢 商业空间空间规划商业 公共艺术介入商业空间的表达特点与设计探析黑龙江工业学院学报(综合版)(2022年3期)2022-11-25国土空间规划体系中的城市规划路径思考房地产导刊(2022年10期)2022-10-18小型商业建筑设计建材发展导向(2022年12期)2022-08-19《商业经济》征稿通知商业经济(2022年7期)2022-07-02国土空间规划背景下的乡村振兴实施路径建材发展导向(2021年14期)2021-08-23Megapark商业综合体现代装饰(2021年3期)2021-07-22国土空间规划的法理和机理建材发展导向(2021年7期)2021-07-16新时期国土空间规划编制的思考河北地质(2021年4期)2021-03-08气氛营造下的商业空间与展示策略有机结合——商业展示空间设计专辑现代装饰(2020年8期)2020-08-24当代艺术观下的商业空间体验设计探析流行色(2019年1期)2019-12-08