“香港活化历史建筑伙伴计划”初探
单霁翔
在香港，历史遗产保护与活化更新主要经历了两个历程。1997年香港回归祖国之前，基于香港人多地少的土地利用局限，以及商业资本高度发达的经济特征，香港长期采取市场主导的城市发展策略，实体经济和房地产业是推动城市建设的主要动力。由于对保护历史建筑缺乏认识，片面强调市场和经济利益，往往以牺牲环境和历史风貌为代价，致使不少极富文化价值的历史街区和传统建筑被无情拆除，走了不少弯路。在这样一个经济发展与遗产保护互不相容、忙于现实的世界里，历史必然只能成为一种消遣式的回忆，历史建筑的保护仅仅为少数专业人士所关注。
1997年7月1日，中国政府恢复对香港行使主权，香港特别行政区正式成立。由于香港回归祖国之前，港英政府在过渡期间房地产市场的过热发展，导致城市环境质量的下降，历史建筑保护成为特区政府议事日程中的重要组成部分。同时，对于历史建筑的保护，不再仅仅停留在定级和认证阶段，而是更强调处理好保护和利用的关系，倡导对历史建筑的传承式保护。为此，特区政府开始审查已有的文化遗产政策和相关立法状况，以更好地保护历史建筑和文物古迹。
在此之上，一个更基本的问题是，怎样通过制度安排和政策扶持来保护历史建筑。香港特区政府在2007年1月–6月期间，举办了一系列公众论坛，以收集人们对文化遗产保护的意见，希望在环境保护、可持续发展、文化遗产保护3个方面取得平衡。第一步，政府行政结构进行了重组，于2007年7月1日成立了香港发展局，就此接替了原市区重建局的相关责任。同时，推出了“活化历史建筑合作伙伴计划”，即根据实际情况，对历史建筑及其环境加以维修保护和活化更新，同时充分顾及公众利益的发展需要，尊重私有产权、财政考虑、跨界合作，以及利益相关者和社会大众的积极参与。
自从“活化历史建筑伙伴计划”于2007年10月10日公布后，香港发展局进一步明确了细节，成立文物保育专员办事处，启动既定的运作模式。同时以清晰的文物保护政策声明作为根据，即“以适当及可持续的方式，因应实际情况对历史和文物建筑及地点加以保护、保存和活化更新，让我们与子孙后代均可受惠共享”。“活化历史建筑伙伴计划”标志着“政府、非营利组织、公众”三方协作的历史建筑保育和活化模式基本确立，试图系统地保护祖先留下的历史建筑和文化遗迹，并保留其实用功能，使其在新时代重换生机。
“活化历史建筑伙伴计划”中“保育”和“活化”是两个关键词，保育和活化属于非营利性质，因此政府较易于提供资助和其他支持，协助有关历史建筑进行保育和活化，取得更快和更显著的成效，以及推广社会企业，协助在地区层面创造就业职位；
而社会企业的成功有赖政府、企业和市民三方携手合作。这项计划还包括为保护私人历史建筑提供经济优惠政策，协助私人拥有的获评级历史建筑进行维修保护等。
2009年，香港发展局推出第一期“活化历史建筑伙伴计划”，包括：（1）旧大澳警署交由香港历史文物保育建设有限公司，活化为大澳文物精品酒店；
（2）芳园书室交由圆玄学院社会服务部，活化为“芳园书室”旅游及教育中心暨马湾水陆居民博物馆；
（3）前荔枝角医院交由香港中华文化促进中心，活化为“饶宗颐文化馆”项目；
（4）雷生春交由香港浸会大学，活化为中医药保健中心雷生春堂；
（5）前北九龙裁判法院交由萨凡纳艺术设计学院（香港）基金有限公司，活化为萨凡纳艺术设计（香港）学院；
（6）美荷楼交由香港青年旅舍协会，活化为美荷楼青年旅舍。
从接待社会公众的情况，可以了解这些“活化历史建筑伙伴计划”项目的成效。旧大澳警署活化为“大澳文物精品酒店”后，于2012年3月开始营运，截至2021年3月底，已有超过169.5万人次到访该文物酒店。前荔枝角医院活化为“饶宗颐文化馆”，于2014年2月正式开馆，截至2021年3月底，已有超过152.4万人次到访。雷生春活化为中医药保健中心，于2012年4月投入服务，截至2021年3月底，已有超过50.3万人次到访这栋历史建筑。前北九龙裁判法院活化为“萨凡纳艺术设计（香港）学院”，于2010年9月开始营运，截至2020年6月，已有超过42.8万人次参加了该校举办的活动。美荷楼活化为“美荷楼青年旅舍”，于2013年10月开始营运，截至2021年3月底，已有超过143.7万人次到访该旅舍。
近年来，香港越来越多的历史建筑在社会各界推动下，得以保育和活化，焕发出新生命力，其中5个“活化历史建筑伙伴计划”项目获得了“联合国教育、科学及文化组织亚太区文化遗产保护奖”，特别是湾仔蓝屋建筑群活化项目，更是荣获了最高荣誉的卓越奖项，这也是首次有香港保育历史建筑项目获此殊荣。证明香港活化再利用历史建筑的水平受到国际认可，成绩令人鼓舞。目前，通过研究第一期至第六期“活化历史建筑伙伴计划”的成功案例，可以加深理解这项政策对于保育和活化历史建筑的开创意义和实践成果。
“活化历史建筑伙伴计划”，是香港特区政府以历史建筑保育和活化为前提的一项保护、利用、发展计划。其实施目标是：（1）保护好历史建筑，并以创新的方法，予以善用；
（2）把历史建筑保育和活化为独一无二的文化地标，更好地改善城市环境；
（3）更好地联系社区居民，推动市民积极参与保育和活化历史建筑；
（4）创造更多就业机会，特别是在地区层面。通过活化再利用，可以确保历史建筑受到更妥善的保护，使这些独具特色的文化资源得以善用，发挥社会和经济方面的综合价值，凸显历史文化的传承，增强香港多元文化及历史资产的活力，使城市更加富有吸引力，给予人们归属感，并且通过适当引入具有经济效益的经营活动，创造更多就业机会，使人们获得更具品质的生活。
“活化历史建筑伙伴计划”的运作模式是，选择具有保护价值、适宜开展活化、属于政府的历史建筑，由政府邀请非营利机构，提出保护和再利用申请书，经法定程序通过后，委托给维护公共利益的社会企业，以合理的方式保育和活化历史建筑，在妥善维修保护的前提下，有效发挥其历史价值，并达到活化利用、服务社区、惠及民众、造福社会的作用。在此过程中，政府、非政府组织机构、私人企业，以及社会民众的积极性相继被调动起来。这种模式既可以解决更新过程中的资金难题，也能够保障历史建筑的可持续利用，实现了各方共赢的效果，从而更好地平衡各方面需要兼顾的重要因素。
通过考察香港“活化历史建筑伙伴计划”，我认为这项计划取得了12个值得研究和推广的经验，包括完善组织机构、实施评级制度、严格评审标准、探索制度创新、建立服务系统、稳定运作模式、实现科学修复、注重活化传承、优化伙伴合作、保障财务支撑、强化社会宣传、鼓励公众参与，这些均是特区政府及相关部门与社会各界通力合作、在实践中积累下来的宝贵经验，相互关联，形成体系，既具有香港保育和活化历史建筑的特色，又可供其他城市保护历史建筑工作的参考；
既具有指导实践的意义，又具有理论研究的价值，弥足珍贵，值得借鉴和推荐。
一是完善组织机构。在实施“活化历史建筑伙伴计划”的过程中，香港发展局成立了文物保育专员办事处，以便推行文物保育政策的实施，并监管文物保育计划的执行，推展文物保育和活化项目。同时，成立了活化历史建筑咨询委员会，委员来自不同范畴及专业界别，包括历史研究、城市规划、建筑、工程、测量、调查、运营、商务、财经及社会企业等多个领域的专家和从业人员组成，充分保证了“活化计划”的合理性、合法性及科学性。“活化历史建筑伙伴计划”建立起专责而有效率的协调机制，各部门和相关机构相互联系协调，各司其职、分工明确，这种分配职权的方式，防止了职权模糊的情况发生，便于从各个职能环节修正调整，提高工作效率。
二是实施评级制度。香港特区政府建立和实施历史建筑的调查和行政评级制度，是保护历史建筑的重要经验。主要特点在于经过详细调查，发现了大批鲜为人知的历史建筑，进一步摸清了香港历史建筑资源的基本情况，许多具有重要价值的历史建筑被及时发现而免遭破坏。通过评级公布历史建筑价值，对保护对象具有一定的监督约束，以利于后续采取措施予以保护。经过历史建筑普查，记录了大约8800幢楼龄超过50年的历史建筑。从这些历史建筑中挑选了1444 栋建于1950年之前的文化价值较高的历史建筑，进行更深入的调查，并按历史价值、建筑价值、组合价值、社会价值和地区价值、保持原貌程度、罕有程度这6项标准，以评级方式反映其价值。
三是严格评审标准。“活化历史建筑伙伴计划”制定了清晰严谨的准入、评估和评审标准。在申请机构准入方面，必须是香港《税务条例》所界定的非营利机构。申请机构在提交申请书时，应特别致力于详细说明：如何遵从保育指引；
如何有效保护有关历史建筑；
如何彰显其历史价值，以及如何使所在社区和周边社会受惠，发挥社会价值，在地区层面创造就业机会，在教育、文化或医疗等领域，对当地社区或整体社会带来益处。同时，就财务可行性而言，社会企业如何营运，即所拟业务计划。同时，成功申请机构必须提交“文物影响评估”，所有新的工程项目的建设单位和施工单位，均须研究这项工程项目是否会影响历史建筑，必须要提交技术可行性说明书。
四是探索制度创新。近年来，香港特区政府为历史建筑保护提供了多方面值得推广和借鉴的制度创新经验。一是相关法律和政策为历史建筑的保护提供法定依据和政策支持，采取相应的保护手段。二是历史建筑的保护不是单纯的保留，而是与所处社区的经济环境、文化环境和市民诉求相结合，采取适应性更新和活化措施。为此，“活化历史建筑伙伴计划”针对所有历史建筑，制定一套完整的制度，以清晰的保护政策作为依据，就历史建筑的保育和活化问题，采取了一系列创新实践，例如“暂定古迹制度” “换地补偿方式” “留屋留人政策” “保护私人历史建筑”等，使得决策更加科学、合法与合理，同时也从制度上约束各种对历史建筑的破坏行为。
五是建立服务系统。为了顺利实施“活化历史建筑伙伴计划”，香港发展局建立了完善的服务系统。例如为申请机构提供内容详细的基本资料，包括有关历史建筑的历史背景及建筑特点、用地资料、建筑资料、周围环境资料等。基本资料还包括历史建筑的“建筑图则”，阐述历史建筑的尺寸、面积及水平，供申请机构参考，使各申请机构对历史建筑及其位置有基本认识。以便申请机构在进行详细设计前，安排其认可的专家对建筑物进行制图测量及对用地进行地形测量，以核实尺寸、面积和基线水平。同时，香港发展局向申请机构提供内容详细的“保育指引”，其中包括城市规划事宜、土地及树木保育事宜、斜坡维修事宜、符合可行性用途的技术规格，以及申请项目的特别规定等，内容十分详尽。
六是稳定运作模式。“活化历史建筑伙伴计划”形成了稳定的运作模式：（1）选择适宜开展活化再利用的政府历史建筑，以纳入该计划；
（2）公开推出拟活化的历史建筑的名单，向社会公开寻求合作机构；
（3）非营利机构以社会企业形式自由选择活化对象以及自行构思服务运营模式；
（4）非营利机构就如何使用历史建筑以提供服务或营运业务提交申请书；
（5）由政府和非政府专家组成的活化历史建筑咨询委员会，负责审议申请书，以及就相关事宜提供意见；
（6）向成功申请机构提供一站式咨询服务和资金资助，服务范畴涵盖文物保护、土地用途和规划、楼宇建筑；
（7）非营利机构租赁期满后，对租赁期内的历史建筑保育和活化效果进行评估，以决定后续的合作事宜。
七是实现科学修复。针对历史建筑维修保护质量，香港发展局做出了明确的管理规定，包括所有申请机构在拟订修复工程申请书时，必须根据国际认可的历史建筑保护原则进行，应充分尊重国际古迹遗址理事会的《威尼斯宪章》（Venice Charter）和中国国际古迹遗址理事会的《中国文物古迹保护准则》等所确立的文物保护国际原则，结合香港历史建筑保护实际需要，制定维修保护方案。例如针对历史建筑注入新的元素的同时，还要保留原有建筑特色，为此需要在保持历史建筑的真实性和完整性与符合现行《建筑物条例》，以及关联条例的法定要求之间取得平衡。同时，在“活化历史建筑伙伴计划”实施中，对于参与历史建筑维修保护的承建商和分包商资质均有严格的规定。
八是注重活化传承。作为历史建筑保护的原则，特区政府在政策制定时提出了“活化”的概念。“活化”就是为历史建筑寻找新的生命、新的用途。关注如何为历史建筑加入新的内涵，发挥它们的实用价值，避免被动地保存，将历史建筑融入现代社会生活。保育和活化是两个有所区别的概念。保育倾向于被动地保存，将历史建筑的形态加以“封存”，原貌展现历史；
活化则是“赋予死掉的建筑物以新的生命”，牵涉更多的是“改变”，活化相比保育，更加注重可持续的、动态的发展。通过对历史建筑的活化利用、运营管理、保育社区、联系社群，历史建筑得以留住记忆，再焕新生。“活化历史建筑伙伴计划”实施以来，每座历史建筑的功能及用途，均在保育和活化后有所转变。
九是优化伙伴合作。文物是不可再生的资源，历史建筑的保育和活化是一项长期持续的事业，需要不断投入大量的人力、物力和财力。同时，历史建筑活化利用不能过于商业化，必须在保证营运资金的情况下实现可持续性。鉴于特区政府所属历史建筑为公共资源，利益相关者范围和数量庞大，特区政府无法也没有必要长期使用财政资金承担历史建筑的营运费用。因此，“活化历史建筑伙伴计划”的运作模式是，特区政府与民间合作，选取非营利机构加入，这些非营利机构又发动社会公众的力量，共同实现历史建筑的可持续利用。在实施保育和活化项目中，政府、企业、个人和非政府机构共同合作，参与范围广泛，因此可以说，这是一种名副其实的“伙伴”形式的运作方式。
十是保障财务支撑。在一般情况下，资金问题是许多历史建筑保育和活化的瓶颈。如果仅靠政府拨款，则财政不堪重负；
如果完全交由市场运作，一方面仅靠企业资金实力也难以维持，另一方面市场化逐利行为，很难保证不会对历史建筑造成伤害。因此，特区政府采取了积极和稳健的财务政策，提供3个方面的资助：（1）特区政府将历史建筑租赁给成功申请机构，只收取象征性的1港元的租金，以减轻成功申请机构在项目运营方面的成本；
（2）成功申请机构可以获得政府一定金额的资助，以对历史建筑进行大型保育和活化利用工程；
（3）为成功申请机构提供一次性拨款，每栋历史建筑的财政补助上限为500万港元，以应付社会企业开办的成本，以及最初两年营运期间可能出现的经营赤字。
十一是强化社会宣传。在“活化历史建筑伙伴计划”实施过程中，特区政府注意推动全社会历史建筑保护的广泛展开，重视对社会公众的宣传作用，启发社会大众对于历史建筑的兴趣和重视。作为历史建筑保护的重要社会参与力量，众多肩负社会责任的香港大众传媒，通过平实的语言使社会公众了解这项计划与人们现实生活的关系，使市民得以及时了解历史建筑保护的动态信息，了解活化对象的历史建筑价值与特色，以及被活化再利用的前因后果，使历史建筑保护观念深入人心，拉近历史建筑保育和公众之间的距离，使更多的民众受此影响，加入保护历史建筑行列。此外，作为政府与公众之间的桥梁，社会媒体将市民的意见如实反映给相关政府部门，真正实现有价值的传播。
十二是鼓励公众参与。在公众参与方面，“活化历史建筑伙伴计划”的目标是“推动市民积极参与保育历史建筑”。为此创新公众参与的机制，将这项计划的所有流程在官方网站上予以公布，供公众查询和参与。具体包括：计划内容、拟活化的历史建筑的详细情况介绍；
申请安排，所有申请表格以及相关资料均可在网上自由下载，并自由填报；
及时在网上公布已收到申请书的份数和类型等。同时，及时公布各个阶段处理申请书的进度、最后的评选结果，以及公众提问的摘录等。总之，整个过程均处于一种完全公开透明的状态。实践证明，公众参与发挥着不可替代的促进作用，无论是实施活化计划，还是历史建筑的保育，都是通过拓展公众参与的渠道，重视社区居民的意见，才获得了各方共赢的效果。
香港城市中的历史建筑，经历过社会变迁最为剧烈的时期，各种重要的历史变革和科学发展成果都以各种特有形式折射在历史建筑身上，它们整体形成了这一时期城市发展和变革的全记录，见证了每一阶段、每个角落发生的不平凡的故事，这就是历史建筑的重要价值所在，它们详细书写着历史的每一篇章。历史建筑形成于过去，认识于现在，施惠于未来，是一座城市文化生生不息的象征，也是代表不同历史发展进程的坐标，当代人们以此为参照，辨认日新月异的生存环境。因此，保护历史建筑要具有前瞻性，要放远目光。
香港拥有丰富多彩的历史遗存，特区政府希望系统地保护祖先留下的文化遗产，既要保护历史建筑，又要以创新的方法，使更多历史建筑得以保育和活化，以实现社会最大利益。十几年来，香港通过大量的保护实践，历史建筑保护和活化的目的愈加清晰，从对历史建筑维修保护扩展到集保护、研究和教育于一体的综合目标。通过“活化历史建筑伙伴计划”，保护对象已经逐渐实现了从保护单一建筑扩展到同时保护历史环境；
从保护宏伟的纪念建筑扩展到同时保护有历史意义的普通建筑；
从保护历史建筑本体扩展到保护社区网络、生活模式。同时，从政府主导转变为听取广大民众的诉求；
从政府进行保护转变为鼓励私人历史建筑业主参与保护。由此，香港的历史建筑保育和活化，在政府与民间力量共同承担保护责任方面，探索出一条属于香港特色的道路。□