地下空间整体开发项目竣工结算审核实践——,以上海西岸传媒港地下空间项目为例
章卫红（上海大华工程造价咨询有限公司， 上海 200080）
施工工程经竣工验收合格后进入竣工结算阶段，发承包方一旦形成一致的工程结算意见，就确定了工程最终的造价，其将作为发承包方结算工程款的依据。工程结算直接影响到甲乙双方的经济利益，因此无论是施工单位还是建设单位都十分重视。竣工结算审核是控制投资的最后一个环节，公平合理、依法合规地确定一个切合实际的工程造价，是每一位造价工程师追求的目标。本文以西岸传媒港地下空间项目结算审核为案例，介绍地下空间整体开发项目或大型复杂项目结算过程中可能碰到的问题及解决办法。
1.1 项目概况
上海西岸传媒港项目作为上海市“十二五”六大重点开发区域之一——徐汇滨江地区开发建设的重要先导项目，采用区域组团式整体开发模式。项目位于龙耀路、龙腾大道南侧，以九宫格样式排列，规划地上面积53万m2，地下面积约46万m2；
中区F、L、M三地块（梦中心项目）地上、地下由上海梦中心开发建设而成，现为央视大楼；
南北区E、J、K、G、N、O六地块（以下简称“六地块”）地上建筑分别由腾讯、诺布置业、湖南卫视、游族、国盛以及大众开发建设，道路上方管廊以及市政道路由财政出资建设，六地块及市政道路下方地下空间项目（西岸传媒港地下空间项目）则由区属国有企业负责整体开发建设。
西岸传媒港地下空间项目（以下简称“本项目”）总建筑面积为309 785 m2（不含地上建筑核心筒）。此地块开发地下3层，功能为停车库、人防及部分配套商业。
1.2 项目特点
西岸传媒港项目区域组团式整体开发，且地下空间项目跨越地块红线以及道路，实现统一建设，使其区别于其他项目，具有显著特点（如表1所示）。
表 1 西岸传媒港项目开发特点
地下空间整体开发需跨越多个不同地块，且建设主体多元化是和其他复杂项目的显著区别。建设主体多元化带来了项目建设过程中工作任务的大量耦合，使得项目建设中的协调、反复等隐形工作激增，增加了项目建设的复杂性，使竣工结算审核工作难上加难（如表2所示）。
表 2 项目竣工结算审核工作的难点及重点
竣工结算审核作为投资控制最后一环，很大程度上决定着投资控制目标能否最终实现。审核单位造价工程师应依据相关发承包合同和相应建设工程法律法规、标准规范与定额、招标投标文件、各类图纸及各项有效证明等结算资料，严格审核工程造价，出具客观、公正、真实的审价报告，确保结算复审误差率小于3%。
3.1 全面收集并严格审核结算基础资料
收集结算资料是竣工结算审核工作的基础工作，但这一步是至关重要的。结算资料是否完备并真实有效，将直接影响是否能够出具准确、客观的成果文件。一般来说，招标投标文件、施工合同、结算书、竣工图纸、招标图纸、现场签证、设计变更、竣工验收合格证明及开（竣）工报告等常规竣工结算资料，施工单位在上报结算时都会提供并已经施工监理及建设单位审核确认，造价工程师需要重点审核上报资料的完整性及有效性。笔者作为本项目投资监理方的造价工程师，参与了项目建设的全过程，熟知本项目的特殊性，与建设单位充分沟通并洽商后，从本项目实际情况出发，针对性地收集整理了如下资料（如表3所示）。
表 3 本项目收集整理的资料
3.2 开展必要的现场踏勘
为了确保工程结算审核质量，踏勘现场掌握第一手资料是必不可少的。这不仅可以增加审核人员对工程整体的感性认识，还可对一些变更、签证进行现场核实，同时可以核对施工现场实际作品、施工材料设备等是否与竣工图一致，解决一些图纸问题。
在K地块结构工程结算审核过程中，笔者发现，地下室顶板高度单体周围框梁加腋做法的结构平面图详图（见图1）与结构总说明统一详图（见图2）的做法不一致。结构平面图详图为外侧加腋，而结构总说明统一详图为内侧加腋，且尺寸配筋也不一样。通过留存的现场照片（如图3所示）进行比对后，最终以结构平面图详图进行计量。
3.3 通过三方会议开展协调
召开三方（建设单位、施工单价、审核单位）审前准备会议，事先确定审核工作原则，统一思路，避免重复劳动，提高核对效率。尤其是固定总价合同的结算原则，审前会议要明确固定总价包干合同结算，仅调整竣工图纸与招标图纸差异部分，不能简单地采取竣工图纸工程量扣减清单量这种模式。常规来说，固定总价合同较固定单价合同结算简便，但因为本项目图纸多次调整升版，对比图纸时，造价工程师发现不少工作内容的竣工图纸较招标图纸确实发生颠覆性变化，难以分割出差异项。比如深坑加固工程，由于地上方案调整变化，导致深坑位置、大小甚至加固形式均不同程度发生了变化。笔者通过计算两版图纸的图纸工程量进行解决，即：结算工程量＝清单工程量+竣工图纸工程量-招标图纸工程量。这条路径会增加工作量，且导致施工单位认为造价工程师将简单问题复杂化，但笔者坚持原则，严格执行合同原则，耐心跟施工单位解释说明，最终顺利完成结算。
图 1 结构平面图详图
图 2 结构总说明统一详图
图 3 现场照片
3.4 严格遵守造价咨询规范要求
造价工程师应按照造价咨询规范要求开展工程竣工结算审核工作，对工程量、价、费进行全面审核，确保审核结果的合法性、专业性和准确性。结算审核过程中发现的争议项要及时进行梳理，并与施工方、委托方进行谈判、沟通，达成一致意见；
审核过程中常规的图纸工程量、设计变更以及现场签证计算核对等工作不再赘述，将重点讲述因工程延长而导致的工期及费用索赔的解决办法。
3.4.1 索赔事项
N地块结算时，施工单位提出工程节点工期延期主要是受图纸发放或地上单位等原因影响，而非承包人原因引起，认为：合同约定可调差的人工、钢筋以及混凝土应按照实际施工期进行调差而不应按照合同计划工期计算；
人工3%、钢筋5%、混凝土8%范围内价格涨幅应由建设单位承担；
合同未约定调差的其他工种、砂浆、砌块、水泥以及钢材涨幅均超出了其能承受的范围，也应按照实际施工期调差；
因工期延长而导致的其他费用（包括周转材料租赁费、设备租赁费、临时设施费、承包人管理费及施工降效成本等费用）的增加，应由建设单位承担；
工期应顺延。
3.4.2 审核索赔依据
造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任。这是建设工程索赔的三要素之一。处理本索赔事项时，首要且最关键的一步是要把节点工期延期的原因梳理清楚，然后根据责任划分确定费用承担方。
众所周知，工程延期原因错综复杂，甲乙双方都有可能存在过错，责任较难划分，更何况是本项目这样一个大型复杂项目，工期延期尚与同步建设的地上建筑、市政管廊道路工程有关，梳理工期更是难上加难。本项目通过发挥各专业条线的力量，在建设单位的支持下，联合施工监理、工程部以及合约部就工期延期多次进行洽商，以图纸下发记录载明的各分项工程最后一批图纸下发时间为切入点，结合施工记录、施工工效及形象进度等资料，着重分析最后一批图纸下发到分项工程完工期间，是否存在工期延期。如无延误，则工期延期是由图纸下发而引起的；
如有延误，再进一步分析原因，划分责任。本项目经梳理，节点工期延期主要原因是受图纸发放或地上单位等影响，非承包人原因引起。
3.4.3 索赔处理结果
由于N地块节点工期延期非承包人引起，本着实事求是、客观公正的原则，通过市场调研，结合类似项目案例经验等，进行费用测算，经多方多轮洽商，最终就索赔事项达成以下一致意见。
（1）合同约定计划节点工期与实际工期已相差甚远，故合同约定范围内钢筋、混凝土以及人工调差，按照经确认的实际施工期的算术平均值进行计算，具体调差方式仍执行原合同条款。
（2）人工3%、钢筋5%、混凝土8%范围内价格涨幅为施工单位应承担的风险，应由施工单位承担。
（3）合同未约定调差的水泥以及钢材涨幅达70%以上，按正常工期实施也存在上涨，工期延期只是加剧了上涨幅度，因较难量化区分，经协商采取一揽子解决方案：①钢材涨幅超过5%的部分、水泥涨幅超过8%的部分，同意按照实际施工期参照钢筋、混凝土的调差方式进行调差；
②人工其他工种、砌块、砂石、砂浆等材料价格涨幅由施工单位自行承担；
③其他费用（包括周转材料租赁费、设备租赁费、临时设施费、承包人管理费以及施工降效等费用）的增加，也由施工单位自行承担；
④工期相应顺延，因节点工期延误而约定的罚款，不予扣减。
3.4.4 双方签订补充协议
由于本次索赔处理意见涉及合同约定范围外的材料的调差等，故需要双方签订补充协议，以做到有据可依。
3.5 出具正式咨询成果文件
甲乙双方就结算达成一致意见后，对结算审核成果进行汇总、整理；
出具审价报告和审定单，并经公司二级、三级复核后出具正式的咨询成果文件。
通过西岸传媒港地下空间项目结算审核的实践总结，笔者认为：（1）不应把结算审核工作从投资监理工作中分解出来重新委托，因为投资监理参与项目全过程，信息掌握全面，结算审核时能快速切入问题并找到解决路径，提高工作效率，确保结算审核成果的准确性；
（2）结算审核不仅仅是造价工程师单方的工作，必要时应取得建设单位的支持，通过会议等形式积极与项目各参与方、各部门进行沟通，依托工程条线或设计条线等技术力量，共同献策献计，妥善解决问题；
（3）造价工程师应注意收集并整理资料，资料须全面、真实并有效；
（4）造价工程师应经常深入施工现场，主动留下照片、视频等影像资料（尤其是隐蔽工程），供结算审核时查阅比对；
（5）造价工程师应通过学习不断提高自身专业素养，把握好合同原则，确保成果文件合法、合规、合理。最后，希望本文能给类似项目与类似问题提供些许参考意见。