【物业方案】本溪满族自治县加强物业管理实施方案【完整版】
加强物业管理实施方案为进一步规范我县物业管理工作，建立健全“三级政府、四级联动、条块结合、以块为主、属地管理”的物业管理体系，根据《辽宁省物业管理条例》、《本溪市物业管理条例》及《关于进一步下放物业管下面是小编为大家整理的【物业方案】本溪满族自治县加强物业管理实施方案【完整版】,供大家参考。
加强物业管理实施方案
为进一步规范我县物业管理工作，建立健全“三级政府、四级联动、条块结合、以块为主、属地管理”的物业管理体系，根据《辽宁省物业管理条例》、《本溪市物业管理条例》及《关于进一步下放物业管理权限加强住宅区管理的试行意见》（本溪市人民政府[2013]15号）等有关文件的规定，结合我县物业管理工作实际，制定本实施方案。
一、指导原则和总体要求
（一）指导原则
按照“加强指导、重心下移、属地管理、业主参与”的总体原则，通过推进物业管理工作重心下移，逐步建立“县、街道（乡镇）、社区”三位一体的物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，齐抓共管，合力推进我县物业管理工作。
（二）总体要求
全县物业管理工作，坚持以物业主管部门为指导，属地为主体进行社会管理的总体要求，进一步明确政府各职能部门的管理职能和任务。
二、健全机构，理顺体制
本溪县房产处为全县物业管理行政主管部门，下设物业管理办公室，专职负责物业管理工作；观音阁街道及各乡、镇要指定1名行政副职主管物业管理工作，同时配备2名工作人员；社区居民委员会主任为本社区物业管理第一责任人，同时配备2名专职物业管理人员。
三、分层负责，明确职责
（一）县房产处物业办职责
1、贯彻落实国家、省、市有关物业管理的方针、政策、法律、法规和规章制度，研究起草县内物业管理规章制度、行业管理标准及相关政策规定；
2、负责全县物业管理的行政管理工作，根据县政府统一计划，研究制定县内物业管理中长期发展规划及年度工作计划，并组织实施；
3、对县内街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作进行监督、管理、指导、检查、考核、评比、奖励；
4、办理县内物业行业管理工作各种备案，建立和规范物业管理市场，确认三级以下物业服务企业资质，审批小区协议选聘的物业服务企业以及新建物业项目竣工验收、物业管理招投标、物业服务合同履约保证金收缴；
5、负责物业从业人员日常管理教育，组织参加国家、省、市行业培训，指导监督物业管理行业统计报表，并汇总呈报；
6、负责县城老旧住宅区整治改造，指导监督街道办事处（乡镇人民政府）组建物业服务站，推行自助式物业管理、消除弃管项目；
7、参与物业服务收费等级的评定，审核落实低保户、低保边缘户物业服务费核减；
8、划分物业管理区域，监督管理物业服务配套设施设备使用，及国家示范物业项目、省、市优秀物业项目创建、申报、初审工作；
9、指导监督街道办事处（乡镇人民政府）对物业管理矛盾纠纷的调处，接待处理居民关于物业问题来信来访、投诉，办理人大代表、政协委员关于物业工作的建议和提案以及民心网物业工作网件；
10、法律、法规规定的其他职责及上级政府、行业主管部门、县领导交办的各项工作任务。
（二）街道办事处及乡、镇人民政府职责
1、指导监督业主委员会选举及换届选举、登记备案和其它日常工作。对业主大会、业主委员会做出的违反法律、法规的决定，要责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；
2、对物业项目的承接查验、退出项目管理进行指导、监督，协助物业行业主管部门做好物业管理区域划分；
3、落实辖区内老旧住宅小区、无物业管理小区和零散居民楼的整治，全面推进物业管理；
4、组织开展住宅区达标升级活动，争创国家示范项目，省、市优秀物业项目，对住宅区与物业管理工作中的各项活动进行日常监督管理，并向县行业主管部门报告行业管理工作中违法违规行为；
5、建立和完善物业管理矛盾纠纷调处机制，接待处理居民来信来访、投诉，协助行业主管理部门处理人大代表建议，政协提案、民心网件。定期组织召开区域性联席会议，协调解决开发企业、物业企业、建筑企业、业主、业主大会、业主委员会、社区之间按有关物业管理活动中的相关问题；
6、完成县物业管理行政主管部门交办的各项工作任务。
（三）社区职责
1、负责业主大会筹备、组建，以及业主委员会的选举、换届选举工作，对业主、业主大会、业主委员会的活动进行日常指导、监督；
2、协调处理业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间的问题，协调处理物业管理矛盾纠纷；
3、组建辖区内物业管理服务站，成立绿化保洁队、秩序维护队、维修管护队，负责辖区内弃管住宅区绿化管护、卫生保洁、公共配套设施设备维修养护，除运雪等工作；
4、开展住宅区与物业管理创优达标升级活动，全面负责住宅区与物业管理的日常工作，并向上级报告住宅区与物业管理活动的各种违法违规行为；
5、参与新建住宅项目竣工验收，协助业主办理入住手续；
6、具体负责物管企业承接查验和退出物业管理项目的管理；
（四）物业服务企业职责
物业服务企业要按照规定和合同约定条款履行职责，提供优质服务，加强绿化养护管理工作，做好冬季小区除、运雪工作；第一时间发现并制止违章搭建、擅自立门、打窗及其他侵占公共部位利益、破坏公共设施等行为；服从物业主管部门、街道（乡镇）、社区、业主委员会及业主的监督指导，配合做好卫生治理、检查等工作；配合筹建业主大会和业主委员会，协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动。
（五）相关单位职责
1、公安、消防部门负责小区公共秩序、治安、消防、等相关工作。
2、城建局负责指导监督小区内的道路、排水、绿化、路灯、监控、物业用房等公共设施按照规范标准规划建设，并进行验收。对小区内违章建设、改变房屋用途等违反规划行为进行调查认定。
3、综合执法局负责对小区内业主投诉或社区、业主委员会反映以及规划部门认定为违章建设的建筑物，进行查处、组织拆除；对小区沿街、沿路乱搭乱建、乱贴乱画、擅自改变房屋结构和使用性质、擅自立门打窗等违规行为及时查处；负责对小区周边环境的综合整治，制止、查处店外经营、店面不整、乱堆乱放、乱倒垃圾、乱泼污水行为；负责对小区内冬季除、运雪的督促、检查工作。
4、环保局负责查处小区内违反环境保护规定的排放污水、噪音等违规行为；对影响小区环境的宾馆、饭店、浴池的排烟、排气、排污情况进行监督检查，对违规行为和不达标设备按要求整改，直到符合规定；对小区周边商场广告、广场舞等噪音扰民现象进行治理；对业主投诉和相关部门举报及时受理、尽快查处。
5、物价局负责监督物业费执行标准以及物业企业服务等级，合理核定物业企业各项收费标准，做好标准执行的检查监督工作，严厉查处违规收费行为。
6、质量技术监督局负责小区内电梯的运行，公共设施设备质量监管、投诉受理，以及对电梯安全运行定期检测和日常检查。
7、其它相关部门要依法依规各履其职、各尽其责，积极主动参与全县的物业管理工作。
四、规范管理，强化措施
（一）新建小区物业管理
1、规范前期物业管理招投标管理。开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案90日前，依法选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等，并在30日内报县物业主管部门备案。在同购房人签订商品房售购合同时要告知购房人前期物业服务内容及收费标准等情况。
2、规范物业公共服务配套设施和服务用房配置。公共服务配套设施和物业服务用房配置要严格按照物业管理条例规定落实，建设项目竣工验收时，必须邀请县物业主管部门与前期物业服务企业参加。县物业主管部门与前期物业服务企业依法对公共服务配套设施和物业服务用房配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。
（二）现有小区物业管理
1、解决开发建设遗留问题。规划建设主管部门按照规划设计和施工标准，对住宅区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位对住宅区存在的问题重新完善，补建配套设施所需费用由原开发单位承担。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，维修完好率确保在95%以上。
2、进一步规范住宅区管理，提高服务水平。做好住宅区绿化、亮化、安保等管理工作，有条件的小区要改造成封闭住宅区，配备监控设备，完善配套设施，推行规范式物业管理；做好小区内车辆、行人管理，非本住宅区居民车辆、行人不得擅自入内。
3、成片旧住宅区的改造，县政府将按计划，逐步进行“穿衣、戴帽、穿鞋”改造。有计划、有步骤的解决小区内必要设施的维修改造。使其改造后具备市场化运作条件，由街道（乡镇）、社区和业主委员会选聘物业公司，推行市场化物业管理。
4、对暂时不具备市场化运作条件的住宅小区。由街道（乡、镇）成立物业管理服务站，办理物业服务资质，聘请若干工作人员负责小区内的保洁、保安、相关设施维修维护等工作。
（三）物业维修基金使用和管理
按照“业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督”的原则，完善专项基金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修基金合理使用。
五、强化措施，稳步推进
（一）加强组织领导
成立由分管副县长任组长、涉关部门和各乡镇、观音阁街道办事处行政负责人为成员的工作领导小组，负责领导和协调全县物业管理工作。各有关部门和单位要高度重视，精心组织，密切配合，切实把各项措施落到实处。
（二）营造舆论氛围
要充分利用各种宣传媒介，广泛开展以贯彻《物业管理条例》为主题的宣传活动，让广大群众和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、街道（乡镇）、社区物业服务企业要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深群众对物业管理工作的理解和支持，要让群众了解物业管理是有偿服务，对于无故不缴纳物业费的业主要通过媒体给予曝光，物业服务企业可提起诉讼，申请人民法院强制执行，人民法院应依法依规给予法律支持。
（三）建立督查长效机制
进一步规范物业服务企业行为，提升全县物业服务水平，县政府要建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制，加强对县物业主管部门、街道、各乡（镇）的工作监督和考核，并把考核情况纳入县政府年度目标绩效考核体系。物业主管部门要加强对物业服务企业的监督、考核，建立健全物业管理激励机制，依据国家、省、市、县优秀住宅小区的创优标准，评选本溪县优秀物业服务企业和优秀物业管理小区。年终对管理工作突出的物业服务企业（站）进行表彰，调动各方面积极性，推进全县物业管理工作健康发展。